Що потрібно знати про іпотеку? Частина 1. Основні положення
Іпотека (від грец. Hypotheka - застава, застава) являє собою заставу нерухомого майна з метою забезпечення грошової вимоги кредитора (заставодержателя) до боржника (заставодавцю). Якщо раніше заставу нерухомості в Росії не мав широкого розповсюдження, то останнім часом увага до іпотеці зросло, як з боку держави, так і з боку громадян, які бажають поліпшити свої житлові умови.
Виникнення іпотеки та її регулювання
У Росії порядок здійснення іпотеки регулюється Цивільним кодексом, Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)», а також іншими прийнятими відповідно до них нормативними актами.
Суб'єктами іпотечного правовідносини є заставодавець і заставодержатель. При цьому заставодавець надає нерухоме майно в заставу, а заставодержатель приймає це майно в заставу.
Варто відзначити, що в ролі заставодержателя може виступати тільки сам кредитор, а от заставодавцем може бути як сам боржник, так і особа, не в зобов'язанні, забезпеченому іпотекою (третя особа). При цьому третя особа укладає договір іпотеки від власного імені, а не від імені боржника, а відносини між третьою особою (заставодавцем) і боржником за основним зобов'язанням не є іпотечними.
Тобто ці відносини можуть регулюватися окремим договором, в якому може передбачатися право третьої особи (заставодавця) на отримання відшкодування у разі звернення стягнення на заставлене майно. Якщо такий договір між останніми особами відсутня, то третя особа (заставодавець) у разі звернення стягнення на заставлене майно вправі вимагати від боржника відшкодування збитків, керуючись правилами про безпідставне збагачення.
Іпотека відноситься до числа тих різновидів застави, при якому заставлене майно залишається у володінні та користуванні заставодавця.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язань за іншими договорами. Найбільш поширеними з них є кредитний договір і договір позики. Загальною ознакою для всіх цих договорів є грошовий характер зобов'язання. Це означає, що іпотекою не можуть забезпечуватися зобов'язання з виконання робіт, надання послуг і т.д.
Вимоги, що забезпечуються іпотекою
Вимоги, що забезпечуються іпотекою, законодавець поділив на основну суму боргу і додаткові суми, належні заставодержателю. Під додатковими сумами в даному випадку розуміються належні кредитору відсотки за користування кредитом (позикові кошти).
Також договором про іпотеку зазвичай передбачається неустойка - Грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема, у разі прострочення його виконання.
Предмет іпотеки
Предметом договору про іпотеку є нерухоме майно. До відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею.
Так, законодавець визначає наступне нерухоме майно, яке може бути закладено за договором про іпотеку:
«- Земельні ділянки, за винятком ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також частину земельної ділянки, площа якого менше встановленого нормативними актами мінімального розміру-
- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності-
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;
- Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти ».
Іпотека майна, що перебуває у спільній власності
Право спільної власності - Це право власності на одну і ту ж річ кількох осіб, кожен з яких є власником, а разом вони іменуються співвласниками. Загальна власність буває як із визначенням часток і називається часткова власність, так і без визначення часток - сумісна власність учасників.
Відповідно, розрізняють право спільної часткової власності і право спільної сумісної власності.
Загальна власність іменується часткової у тому випадку, коли кожен з її учасників має певною часткою, вираженої у вигляді арифметичної дробу (наприклад, 1/2).
При спільній сумісній власності частки учасників не визначені. Учасники спільної власності спільно володіють і користуються спільним майном.
Чинне законодавство дозволяє укладати договір про іпотеку на майно, що перебуває як у спільній сумісній, так і у спільній частковій власності.
При цьому учасник спільної часткової власності може закласти свою частку в праві спільної власності без згоди інших власників. А ось учасник спільної сумісної власності, може закласти майно лише за наявності письмової згоди на це всіх власників.
