Кадастрові хитрощі. Як купити землю?
Земельне законодавство в нашій країні особливе. Ні, насправді я його дуже люблю, бо воно дає таку їжу мозку, що оному не скоро загрожує втратити функціональність «сірих клітинок». І все це було б кумедно, а місцями і смішно, якби за конкретними ситуаціями не стояли конкретні живі люди, яким через цих особливостей деколи доводиться дуже несолодко.
А відбувається це не через лінь або дурості індивідуума, що збирається прикупити собі дачку, а найчастіше від простого незнання, де потрібні поняття прописані. Знав би, де написано - почитав би, вірно? Так от, наткнувшись в черговий раз на нахабного ріелтера, забажав продати мені земельну ділянку, який я в силу його (ділянки, а не ріелтера) характеристик навіть на облік поставити не зможу, не те що права оформити, вирішила я видати тут невеликий лікнеп.
Земля це добре, але не завжди добре для нервової системи
Купив мій знайомий собі два розташованих поруч (суміжних) діляночки. Діляночки хороші такі, соток по 20. І вирішив не розмінюватися на дрібниці, а об'єднати їх, відбудувати собі будиночок і закластися паном. Зніс огорожу між ділянками, все ушляхетнив, а потім узяв документи і з'явився перед ясні очі реєстраторів нерухомості. І ось тут то і чекало його велике розчарування - же не бути йому паном.
Перше - ділянки об'єднати неможливо. Друге - не можна зареєструвати право власності на будинок. Сталася ця оказія тому, що мій знайомий не вивчити уважно кадастрові паспорти, які отримав від продавців при покупці ділянок. А в першому з них була вказана така штука: категорія земель - землі сільгосппризначення, цільове призначення - для городництва. В кадастровому паспорті другої ділянки значилося: категорія земель - землі поселень, цільове призначення - для ІЖС.
Власне, сам лікнеп
У нашому земельному законодавстві застосовується принцип цільового призначення землі - тобто для чого та чи інша ділянка може бути використаний. Ця інформація відображається в кадастровому паспорті, а так само в свідоцтві про державну реєстрацію права.
Крім того, земля ділиться ще й за категоріями. Почнемо з останнього, бо так правильніше. Категорій в Земельному кодексі (а шукати інформацію з цього питання потрібно саме там) всього сім, всі землі в Росії відносяться до якої-небудь з них:
1) землі сільськогосподарського призначення;
2) землі поселень;
3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
4) землі особливо охоронюваних природних територій та об'єктів;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
7) землі запасу.
Загалом-то, що за земля в кожному конкретному випадку, видно з назв категорій. Тому заглиблюватися далі в це питання не буду.
Для кожної земельної ділянки передбачено цільове призначення, і тільки одне. Іноді використовується інше поняття - «вид дозволеного використання» (ВРИ), але це одне і те ж. І ось вам список основних цільових призначень, з яким ви зіштовхнетеся при купівлі земельної ділянки:
Для індивідуального житлового будівництва (ІЖС). На такій ділянці будувати будинок не тільки можна, але й вкрай бажано. Якщо ділянка буде пустувати, то вас можуть оштрафувати за нецільове використання. У теорії - вилучити ділянку (цілком законно). Правда, про прецеденти я не чула.
Для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ). Такі ділянки призначені для вирощування сільгоспкультур: овочів, фруктів. А ось будиночок можете будувати, а можете і не будувати - справа ваша.
Дачну ділянку. Самий «демократичний ділянку». Хочете - будуйте будиночок і прописувати в ньому, а хочете - нічого не будуйте, вирощуйте чого-небудь, квіточки, помідорчики.
Садову ділянку. Тут хоч одне дерево (плодове), але ви зобов'язані посадити. Будувати будинок - знову ж справа ваша. І добре б пару кущиків (ягідних) тут же посадити. Такий ділянка призначена для відпочинку, тому до дерева і куща можна додати і просто зелену галявину.
Тонкість: Ніби як Конституційний суд нещодавно прийняв рішення, за яким на садовій ділянці ви можете побудувати будиночок і прописатися в ньому, якщо садовий ділянка знаходиться в межах поселення. Але поки що на практиці вам доведеться через суд домагатися, щоб суддя прийняв рішення, що ваш будиночок придатний для постійного проживання.
Городній ділянку. Тут ви просто зобов'язані стати знатним городником - обов'язково вирощування ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільгоспкультур, а зведення капітальних житлових будов забороняється.
Поза ситуації з купівлею дачі або будиночка в селі цільових призначень більше, але в одну статтю їх не вмістити, нехай і для розглянутого питання воно не потрібно.
Робота над помилками
Повернувшись до ситуації мого знайомого, тепер ви, можливо, краще зрозумієте корінь його проблем. Законодавство забороняє об'єднання двох і більше ділянок різних категорій земель, і кадастрова палата випише вам «відмову». Злити можна тільки ділянки однієї категорії.
У реєстрації прав же на хороми моєму знайомому відмовили тому, що будинок зведений, виходить, незаконно, бо стоїть він на земельній ділянці з дозволеним видом використання - для городництва.
Рішення його завдання теоретично є - це переклад однієї з ділянок в категорію іншого, але шлях цей звивистий і тернистий. Якщо ваша ділянка знаходиться в Московській області, то прийняти рішення про переведення земель може тільки уряд Московської області. Траєкторію руху по цьому шляху розписувати не буду, думаю, кожен уявляє собі, що це за «ходіння по муках». Краще відмовитися від покупки ділянки, як би вас не запевняв продавець, що зміна категорії - нікчемна справа. От нехай спершу поміняє, а потім продасть вам.
Логіку виділення земель, коли дві ділянки різної категорії виявляються по сусідству, зрозуміти найчастіше досить важко, тому тільки уважність, пильність і ще раз уважність при вивченні документів на нерухомість.
Є маленька підказка: В межах населеного пункту земля може бути тільки однієї категорії - землі поселень.
До речі, тут знову ж таки є заковика, яку нечисті на руку продавці іноді використовують. Є у нас в країні таке поняття - зонування територій (див. Містобудівний кодекс). Так от, відповідно до оним, до складу земель поселень можуть входити житлові, суспільно-ділові, виробничі зони, зони сільськогосподарського використання і так далі. Відчуваєте різницю? Нехай і прозвучало слово «сільськогосподарське» для нашого прикладу, але це не категорія земель, а територіальна зона.
Тому часто можна зустріти ситуації, коли ріелтер жваво міркує про якийсь об'єкт, запевняючи, що той належить до категорії земель промисловості, насправді ж це промислова зона в межах населеного пункту - землі поселень. А значить, вже й інші шляхи оформлення, і відповідні камені на ньому.
І наостанок - 93-ФЗ, закон про так звану «дачної амністії». Він дав волю продавцям продавати свої ділянки з неповними кадастровими паспортами, тобто, це коли в кадастрових паспортах не вказані точні межі ділянки, площа орієнтовна, а ділянку ще не оформлений у власність продавця. Звичайно, якщо ділянка дуже вже вам сподобався, закон дозволяє продавцю «прискорено» оформити свої права на ділянку, щоб передати їх вам.
Але в цьому випадку вам складніше буде «відбитися» в суді, якщо ваш новий сусід або місцева адміністрація захочуть «відрубати» собі шматок вашої ділянки. Адже в кадастровому паспорті немає точних даних про межі вашої ділянки, а довести в суді, що попередній господар «вбив кілочки там, де треба», вам буде досить складно.
