Як інвестувати в зарубіжну нерухомість?

Будь-яка серйозна інвестиція - це доля фахівців, і зробити її з кондачка не вийде (це тривалий, трудомісткий і дорогий процес). Але можна отримати загальні уявлення про його складності і частково застрахуватися, не здійснюючи тих грубих помилок, яких може уникнути при певному старанні навіть дилетант.

Запам'ятайте, рішення інвестування приймається не там, де вас заманюють, заливаючи у вуха тягучий ялин, спокушаючи калейдоскопом яскравих аффирмаций і побитими трюками з запаморочливими знижками (при терміновому укладенні договору). Про справжні інвестиції не кричать, їх розраховують з калькулятором в руках, переглядаючи аналітичні огляди, повні нудних графіків і таблиць, спілкуючись з цілою групою досвідчених, вузькопрофільних, незалежних консультантів (економістів, юристів, ріелторів, аналітиків). На жаль, самостійно провести такий аналіз вкрай складно ...

Припустимо, що ви все прорахували і зважили, прийшовши до висновку, що з усіх інвестиційних інструментів, доступних на даний момент, з тих чи інших причин вам більш привабливий саме цей.

Про що необхідно знати, перш ніж ви виявите бажання придбати яку-небудь нерухомість. Думка про те, що вона завжди і скрізь росте в ціні, це серйозна помилка (сподіваюся, що тих, хто цього ще не знає, залишилося не так багато), а також що ціни на неї після падіння відносно швидко відновлюються. Це далеко не завжди так. Іноді на відновлення йдуть десятиліття, а іноді відновлення не відбувається і зовсім. Найгірший варіант і кошмар інвестора - коли ціни продовжують падати аж до нульової позначки (і це може відбутися не тільки в регіоні, який несподівано став депресивним), продовжуючи приносити власнику не тільки збитки, пов'язані з повною втратою вкладеного капіталу, а й подальшими витратами, пов'язаними з вмістом нерухомості та податками за володіння нею.

Наступне, що необхідно зрозуміти - те, що будинок вашої мрії і інвестиція не мають між собою нічого спільного ... Будинок-мрія - це ментальна проекція на позитивні емоції, передчуття відпочинку і солодкого нескінченного розслаблення. Інвестиції - це постановка на чільне місце отримання прибутків, доходу, настрій на серйозну роботу і глибокий прагматичний аналіз, позбавлений навіть тіні романтичного флеру ... Чи можливий компроміс? Можливий, але, як майже будь-який компроміс, він ущербна, і тут чим більше вас тягне до одного, тим більше страждає іншого ...

У чому ж все-таки різниця, спробую пояснити на пальцях ... Що більшість з нас уявляє, коли малює в своїй уяві місце, в якому б хотілося жити і насолоджуватися життям? Тепле чисте море, відсутність злочинності, низькі ціни, якісні продукти харчування, привітні та усміхнені аборигени. Але ви повинні розуміти - дані критерії далеко не завжди відіграють визначальну роль при виборі об'єкта інвестування. Що далеко ходити? Москва - лідер по інвестиційній привабливості в Росії - можливо, це не зовсім коректний приклад, адже ми розмірковуємо про закордонну нерухомість, зате він гранично зрозумілий усім нашим співвітчизникам.

Перед тим як зайнятися цим складним процесом, необхідно відповісти собі на наступні питання:

Для чого вам це треба? Відповідайте собі чесно - честолюбство, страховка, навчання дітей (може, вигідніше орендувати квартиру на час їх навчання) ... Всі перераховані варіанти нічого спільного з інвестуванням не мають.

Горизонт вашого інвестування - термін, на який ви готові вкласти свої кошти (якщо ви збираєтеся інвестувати менше ніж на 3-5 років, вам краще знайти інший інвестиційний інструмент).

Обсяг інвестування. Ви повинні розуміти, що одним з важливих критеріїв інвестування є ліквідність. Як правило, найбільш ліквідні об'єкти не є найдорожчими, але і найдешевшими теж бувають вкрай рідко ... Мільйонерів не так багато, а сміття нікому не потрібен.

Допустимі втрати. Ви повинні розуміти те, що будь-які інвестиції, навіть найбезпечніші, не виключають нехай і мінімального, але ризику. Ви повинні заздалегідь знати, на які максимальні втрати готові йти, і після якої межі в разі несприятливого розвитку подій ви будете повинні вийти з вашої інвестиції з втратами.

Скільки часу ви готові цьому присвятити (якщо немає часу хоча б на поверхневий аналіз і контроль за вкладеннями, вважайте ще витрати на консультації та управління).

Що для вас важливіше - дохід або безпеку (високі доходи, як відомо, пов'язані з високими ризиками).

Очікуваний дохід. Ви не можете знати напевно, яким він буде, але припускати і розраховувати його необхідно - прорахувати потенційну прибутковість об'єкта, враховуючи всі можливі доходи і витрати по ньому (при цьому необхідно врахувати, що, наприклад, в Болгарії тривалість високого сезону тільки близько 4-5 місяців, а потім ваша нерухомість може простоювати), постійні витрати (комунальні платежі, послуги керуючої компанії), періодичні (податки, квитки, візи, медична страховка тощо).

Хто купує нерухомість, якого, роду, чому, чи зможете ви продати обраний вами будинок - кому, за який термін ... Ви повинні бути абсолютно впевнені, що придбана нерухомість може бути продана вами в будь-який момент за відносно стислі терміни з можливо мінімальними для вас втратами .

На що ще слід звернути увагу при виборі інвестиційної нерухомості:

Наскільки заявлена продавцем ціна є адекватною ринку і в чому причини відхилення від середньоринкової ціни (завищена ціна, як і занижена, повинна викликати у вас підозри, а не напади ейфорії).

Зростаюча ринкова вартість нерухомості - лише зворотний бік інфляції, і реальний дохід, який ви зможете отримувати, це скоріше всього лише рента.

Коли зростання цін на нерухомість перевищує зростання інфляції - це тривожна ознака того, що на ринку швидше за все назріває цінова бульбашка. І в такі моменти треба чітко для себе зрозуміти, хто ви - інвестор або спекулянт (інвестор не звертає уваги на корекцію цін і тримає кошти в активі, спекулянт - прагне продати на максимумі).

Придбання об'єкта нерухомості на стадії будівництва з метою його подальшого перепродажу до здачі об'єкта в експлуатацію шляхом переуступки права є не операціями з нерухомістю, а спекуляцією з використанням похідних інструментів з підвищеним ступенем ризику, а саме - деривативів, що є безумовно дуже дохідним, але і дуже ризикованим бізнесом, а саме - спекуляціями, які значно відрізняються від інвестицій, про що і говорять особливо досвідчені професіонали ринку.

Тонкощі законодавства. Так, наприклад, в більшості країн продати об'єкт нерухомості без сплати податку на отриманий прибуток можна лише через кілька років, і терміни, як правило, немаленькі.

Виходячи з основ технічного аналізу, не варто купувати нерухомість, яка досягла свого цінового піку, так як за піком, як правило, слід спад. На падінні теж купувати не рекомендується, так як ніхто не знає глибини падіння.

Наскільки стабільна політична й економічна обстановка в країні, обраної для інвестицій.

Наскільки стійкі в ній місцеві банки.

Наскільки розвинена в країні іпотека, і на яких умовах і кому її видають.

Транспортна доступність (суспільний, дороги, вокзали).

Інфраструктура (школи, дитячі садки, сфера розваг та побуту, медобслуговування, магазини).

Якісні та технічні оцінки об'єктів інвестування - вода, опалення, кондиціювання, звукоізоляція, якість будівництва, обробки, меблі, прилегла територія, що надаються сервіси (охорона, прибирання, обслуговування - сантехнічне, електрика і т.п., зв'язок (інтернет, телефон), спортзал, вид з вікна і т.п.).

Чи є у вас можливість контролювати свої інвестиції (вами, довіреною особою, управляючою компанією за вашим дорученням тощо).

Чи є у вас можливість захищати свої інвестиції (у суді - час, кошти, зв'язку, знання мови і законів, і т.п.).

Якщо я дав вам можливість в загальних рисах зрозуміти про складність даного процесу, вважаю своє завдання виконаним. Вдалих вам інвестицій, друзі!